隨著《不二情書(shū)》的熱映，吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”一角激發(fā)了很多人對(duì)美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的興趣。跑車和豪宅都是真的么？國(guó)外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)內(nèi)的中介到底有什么不一樣？
從單邊代理到雙邊代理，與客戶建立穩(wěn)定的“信托”關(guān)系
早在美國(guó)六十年代，與國(guó)內(nèi)相似，房屋交易過(guò)程中也是只有單邊（賣方）經(jīng)紀(jì)人，他們的任務(wù)是出去推銷開(kāi)發(fā)商的新房或受雇于房東，代表賣方的利益，這就使買方站在了非常不利的位子。后來(lái)，隨著市場(chǎng)需求和消費(fèi)者保護(hù)法的健全與實(shí)施，美國(guó)逐漸形成了買賣雙方都雇傭經(jīng)紀(jì)人交易的制度來(lái)完善這個(gè)市場(chǎng)，并延續(xù)至今。據(jù)保守估計(jì)，美國(guó)大約有100萬(wàn)人從事房地產(chǎn)這一職業(yè)，美國(guó)的房地產(chǎn)交易85%是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人公司服務(wù)完成，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在民眾中是口碑較高的職業(yè)。
因此，在美國(guó)房產(chǎn)交易中，不管是新房還是二手房，開(kāi)發(fā)商或賣家基本不直接與客戶見(jiàn)面，房屋買賣交易完全通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司和經(jīng)紀(jì)人完成，經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著非常重要的作用。客戶和經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系是“信托“，而非國(guó)內(nèi)的“商家與客戶”，與律師可能更為接近。
這種雙邊代理帶來(lái)的好處，就是買賣雙方的地位更加平等，買方的利益得到更好的保障。而在國(guó)內(nèi)，整個(gè)二手房依然是“賣方市場(chǎng)”，尤其在一線城市的熱門(mén)區(qū)域，常常出現(xiàn)“一房難求”的窘狀。因此，經(jīng)紀(jì)公司為了獲得優(yōu)質(zhì)的房源，其服務(wù)的導(dǎo)向不得不偏袒于賣家，甚至?xí)霈F(xiàn)和賣家一起違規(guī)操作的情況。而買家通常處于劣勢(shì)，除了承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁的高傭金，還要獨(dú)自承擔(dān)一系列風(fēng)險(xiǎn)。
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“買賣雙方地位不對(duì)等”的矛盾變得突出，也出現(xiàn)了一些平臺(tái)，希望通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打破長(zhǎng)期存在的居間邏輯。
比較有代表性的是房多多不久前推出的“四方場(chǎng)景”,也就是“雙邊服務(wù)”。由于房多多是“直買直賣”，沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人參與，因此更考驗(yàn)平臺(tái)的服務(wù)功能。于是房多多創(chuàng)建了“賣家顧問(wèn)”、“買家顧問(wèn)”兩個(gè)角色，分別為買賣雙方提供1對(duì)1的咨詢服務(wù)。據(jù)了解，一旦買家用戶第一次對(duì)在線房源的業(yè)主發(fā)出“直約”請(qǐng)求，就會(huì)有專屬的服務(wù)顧問(wèn)在線解答買家在找房、看房至交易過(guò)程中的所有疑問(wèn)，并提醒、跟進(jìn)和確認(rèn)“直買直賣”的交易進(jìn)程。雖然這個(gè)功能尚處于初步嘗試階段，還沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，但也為二手房交易打開(kāi)新的思路，為后來(lái)者提供了思考。
住房資源共享系統(tǒng)，提高傭金比例至6%
上世紀(jì)50年代，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模一般都比較小，經(jīng)紀(jì)人數(shù)一般只有四五人，大多是夫妻店。為了做成規(guī)模，有些公司擴(kuò)張業(yè)務(wù)，設(shè)立多家分店，互相之間開(kāi)始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個(gè)公司之間訂立了一些簡(jiǎn)單的行業(yè)規(guī)范，那個(gè)時(shí)候就逐漸出現(xiàn)了所謂的住房資源共享系統(tǒng)。
住房資源共享系統(tǒng)的建立，首先提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右，原因是當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，房源也比較少。共享系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)高達(dá)6%。
同時(shí)，為了避免因?yàn)椤皦艛唷北徽畨褐疲珖?guó)中介公司達(dá)成默契，固定傭金的比率，也就是行業(yè)自律——無(wú)論在全國(guó)哪個(gè)地方，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都收取一個(gè)比較穩(wěn)定的，大約是6%或者7%的傭金提成，這樣做就構(gòu)不成惡性壟斷了。
數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的平均年傭金收入是5萬(wàn)美元左右，其中，20%的經(jīng)紀(jì)人收入會(huì)在10萬(wàn)美元以上，1%的經(jīng)紀(jì)人會(huì)在20萬(wàn)美元以上，年收入在50萬(wàn)-100萬(wàn)美元傭金的經(jīng)紀(jì)人也大有人在。
所以，波叔在《不二情書(shū)》里的豪華配置，不是劇情需要，而是一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的日常。
相比之下，國(guó)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人的生活狀況可謂每況愈下，傭金比例一再走低，目前仍然堅(jiān)挺的是幾個(gè)中介老大的2%，而一些中小中介早已在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持在1.5%左右。互聯(lián)網(wǎng)中介出現(xiàn)后，因?yàn)闆](méi)有門(mén)店運(yùn)營(yíng)的成本壓力，傭金更是低至0.5%。
中介之間競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，還有一些單純的交易平臺(tái)，甚至沒(méi)有傭金，僅收取少量的服務(wù)費(fèi)，例如房多多的2999+0.3%的交易保障險(xiǎn)。交易成本的一再壓縮，更讓中介的“高傭”成為泡影，人們更愿意選擇效率高、費(fèi)用低的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行交易。
嚴(yán)格業(yè)務(wù)考核，甚至要通過(guò)FBI調(diào)查
不同于國(guó)內(nèi)的規(guī)模化管理，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是少而精的，提供專項(xiàng)服務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人業(yè)務(wù)和能力要求非常出色，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)照的核發(fā)有非常嚴(yán)格的規(guī)定，設(shè)有嚴(yán)格的考試。
各州略有不同，以德克薩斯州為例從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門(mén)學(xué)科，180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，德州房地產(chǎn)法，代理法，合同法，房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課堂完成后，經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試合格，通過(guò)FBI的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過(guò)四年以上實(shí)踐工作才可以獲得Broker資格（獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)紀(jì)人）。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每2年申請(qǐng)重新?lián)Q發(fā)。
值得一提的是，美國(guó)是一個(gè)極其重視記錄的國(guó)家，如果因?yàn)檫`規(guī)而上記錄會(huì)對(duì)日后產(chǎn)生難以抹煞的不良后果。
對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)講，違規(guī)操作，不僅會(huì)使自己失去這一職業(yè)，而且，在其他行業(yè)也會(huì)嚴(yán)格考核個(gè)人記錄，并且把不良記錄作為用人的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，失去誠(chéng)信的代價(jià)是非常巨大的，這種措施極大地促進(jìn)了這個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的自律行為。
可見(jiàn)，美國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)形成了一整套成熟、正規(guī)的行業(yè)體系，而我國(guó)二手房市場(chǎng)起步較晚，還有很多需要學(xué)習(xí)和借鑒的地方，尤其在政府監(jiān)管和行業(yè)自律方面，依然任重而道遠(yuǎn)。
責(zé)任編輯：馬千里
